“限购令”与“涨价归公”/黎广军

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 13:00:48   浏览:8772   来源:法律资料网
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“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要:随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以,房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值,应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”,“炒房无税”。解决之道不在于“限购”,而在于“涨价归公”。
关键词:房地产;限购;土地增值税;资本利得税



近来,各地纷纷出台“限购令”或“限外令”,意图通过限制房屋需求,从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来,房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应,限制了需求,房价就会下降。但事与愿违,房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品,而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”,何不“涨价归公”,一举杜绝投机炒卖,让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”,所以,房地产是“不完全商品”,房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑,在偏僻的乡村和在繁华的大都市,售价相差无几。而一模一样的房屋,建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市,售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑,现在可能一文不值。而十年前购买的房屋,现在价格可能翻了数倍。
这是因为:电脑是“完全商品”,而房屋是“不完全商品”。前者是动产,后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品,其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展,许多发达国家已经进入了“后城市化”时代,房地产市场早已供过于求,并且还在不断增加供给,但为什么有些国家的房价还会不跌反升?

日本在上世纪60~70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料,1970年东京人口1141万人,2009年1299万人;近40年里共增加了158万人,年均增加约4万人,年均人口增加率约0.35%,这比自然人口增长率还要低。所以,东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升?1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后,20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早,其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨,并形成资产泡沫?2008年泡沫破裂,导致全球金融海啸?

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套(见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3);2009年底香港家庭总数231.16万户(见香港政府统计处网站:表005:家庭住户统计数字)。香港永久住宅总数是家庭总数的110%(253.7÷231.16×100%)。这显然供大于求,房价应该下降。但为什么在2009~2010两年间香港房价既然上涨了45%?

在2000~2009的十年里,香港共增加了31.27万个家庭;同期建设了21.8039万套公租屋,这是家庭增加数的70%(21.8039÷31.27×100%)。既是说:香港每增加100个家庭,政府就建设70套公租屋;再加上商品房,香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨?香港政府如此大力建设公租屋,并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋,但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明:房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨,并不是由于房屋增值,而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值,其价格应该下降;所以,房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然,房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是:

(1)政府投资。例如,城市兴建了地铁,沿线房价就会大幅上涨。
(2)社会投资。例如,附近新建了许多高楼大厦,人烟越来越稠密,房价就上涨。
(3)社会发展。例如,社会发展水平越高,市面越繁华,GDP增长率越高,房价就越上涨。
(4)投机炒作。投机炒作必然抬高房价,以致房价远远高于实际价值,出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者,就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估,以及投机炒作的可能性,预期未来房价必然大涨,所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨,标志着政府投资和社会投资都将增加,所以周边房价会随之上涨,而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

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民用核安全设备监督管理条例

国务院


中华人民共和国国务院令
第500号

  《民用核安全设备监督管理条例》已经2007年7月4日国务院第183次常务会议通过,现予公布,自2008年1月1日起施行。

   总 理  温家宝
   二○○七年七月十一日



民用核安全设备监督管理条例

第一章 总  则

  第一条 为了加强对民用核安全设备的监督管理,保证民用核设施的安全运行,预防核事故,保障工作人员和公众的健康,保护环境,促进核能事业的顺利发展,制定本条例。
  第二条 本条例所称民用核安全设备,是指在民用核设施中使用的执行核安全功能的设备,包括核安全机械设备和核安全电气设备。
  民用核安全设备目录由国务院核安全监管部门商国务院有关部门制定并发布。
  第三条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动适用本条例。
  民用核安全设备运离民用核设施现场进行的维修活动,适用民用核安全设备制造活动的有关规定。
  第四条 国务院核安全监管部门对民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动实施监督管理。
  国务院核行业主管部门和其他有关部门依照本条例和国务院规定的职责分工负责有关工作。
  第五条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位,应当建立健全责任制度,加强质量管理,并对其所从事的民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动承担全面责任。
  民用核设施营运单位,应当对在役的民用核安全设备进行检查、试验、检验和维修,并对民用核安全设备的使用和运行安全承担全面责任。
  第六条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动应当符合国家有关产业政策。
  国家鼓励民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验的科学技术研究,提高安全水平。
  第七条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,有权向国务院核安全监管部门举报。国务院核安全监管部门接到举报,应当及时调查处理,并为举报人保密。

第二章 标  准

  第八条 民用核安全设备标准是从事民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的技术依据。
  第九条 国家建立健全民用核安全设备标准体系。制定民用核安全设备标准,应当充分考虑民用核安全设备的技术发展和使用要求,结合我国的工业基础和技术水平,做到安全可靠、技术成熟、经济合理。
  民用核安全设备标准包括国家标准、行业标准和企业标准。
  第十条 涉及核安全基本原则和技术要求的民用核安全设备国家标准,由国务院核安全监管部门组织拟定,由国务院标准化主管部门和国务院核安全监管部门联合发布;其他的民用核安全设备国家标准,由国务院核行业主管部门组织拟定,经国务院核安全监管部门认可,由国务院标准化主管部门发布。
  民用核安全设备行业标准,由国务院核行业主管部门组织拟定,经国务院核安全监管部门认可,由国务院核行业主管部门发布,并报国务院标准化主管部门备案。
  制定民用核安全设备国家标准和行业标准,应当充分听取有关部门和专家的意见。
  第十一条 尚未制定相应国家标准和行业标准的,民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位应当采用经国务院核安全监管部门认可的标准。

第三章 许  可

  第十二条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位应当依照本条例规定申请领取许可证。
  第十三条 申请领取民用核安全设备设计、制造、安装或者无损检验许可证的单位,应当具备下列条件:
  (一)具有法人资格;
  (二)有与拟从事活动相关或者相近的工作业绩,并且满5年以上;
  (三)有与拟从事活动相适应的、经考核合格的专业技术人员,其中从事民用核安全设备焊接和无损检验活动的专业技术人员应当取得相应的资格证书;
  (四)有与拟从事活动相适应的工作场所、设施和装备;
  (五)有健全的管理制度和完善的质量保证体系,以及符合核安全监督管理规定的质量保证大纲。
  申请领取民用核安全设备制造许可证或者安装许可证的单位,还应当制作有代表性的模拟件。
  第十四条 申请领取民用核安全设备设计、制造、安装或者无损检验许可证的单位,应当向国务院核安全监管部门提出书面申请,并提交符合本条例第十三条规定条件的证明材料。
  第十五条 国务院核安全监管部门应当自受理申请之日起45个工作日内完成审查,并对符合条件的颁发许可证,予以公告;对不符合条件的,书面通知申请单位并说明理由。
  国务院核安全监管部门在审查过程中,应当组织专家进行技术评审,并征求国务院核行业主管部门和其他有关部门的意见。技术评审所需时间不计算在前款规定的期限内。
  第十六条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验许可证应当载明下列内容:
  (一)单位名称、地址和法定代表人;
  (二)准予从事的活动种类和范围;
  (三)有效期限;
  (四)发证机关、发证日期和证书编号。
  第十七条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位变更单位名称、地址或者法定代表人的,应当自变更工商登记之日起20日内,向国务院核安全监管部门申请办理许可证变更手续。
  民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位变更许可证规定的活动种类或者范围的,应当按照原申请程序向国务院核安全监管部门重新申请领取许可证。
  第十八条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验许可证有效期为5年。
  许可证有效期届满,民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位需要继续从事相关活动的,应当于许可证有效期届满6个月前,向国务院核安全监管部门提出延续申请。
  国务院核安全监管部门应当在许可证有效期届满前作出是否准予延续的决定;逾期未作决定的,视为准予延续。
  第十九条 禁止无许可证擅自从事或者不按照许可证规定的活动种类和范围从事民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动。
  禁止委托未取得相应许可证的单位进行民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动。
  禁止伪造、变造、转让许可证。

第四章 设计、制造、安装和无损检验

  第二十条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位,应当提高核安全意识,建立完善的质量保证体系,确保民用核安全设备的质量和可靠性。
  民用核设施营运单位,应当对民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动进行质量管理和过程控制,做好监造和验收工作。
  第二十一条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位,应当根据其质量保证大纲和民用核设施营运单位的要求,在民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动开始前编制项目质量保证分大纲,并经民用核设施营运单位审查同意。
  第二十二条 民用核安全设备设计单位,应当在设计活动开始30日前,将下列文件报国务院核安全监管部门备案:
  (一)项目设计质量保证分大纲和程序清单;
  (二)设计内容和设计进度计划;
  (三)设计遵循的标准和规范目录清单,设计中使用的计算机软件清单;
  (四)设计验证活动清单。
  第二十三条 民用核安全设备制造、安装单位,应当在制造、安装活动开始30日前,将下列文件报国务院核安全监管部门备案:
  (一)项目制造、安装质量保证分大纲和程序清单;
  (二)制造、安装技术规格书;
  (三)分包项目清单;
  (四)制造、安装质量计划。
  第二十四条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位,不得将国务院核安全监管部门确定的关键工艺环节分包给其他单位。
  第二十五条 民用核安全设备制造、安装、无损检验单位和民用核设施营运单位,应当聘用取得民用核安全设备焊工、焊接操作工和无损检验人员资格证书的人员进行民用核安全设备焊接和无损检验活动。
  民用核安全设备焊工、焊接操作工由国务院核安全监管部门核准颁发资格证书。民用核安全设备无损检验人员由国务院核行业主管部门按照国务院核安全监管部门的规定统一组织考核,经国务院核安全监管部门核准,由国务院核行业主管部门颁发资格证书。
  民用核安全设备焊工、焊接操作工和无损检验人员在民用核安全设备焊接和无损检验活动中,应当严格遵守操作规程。
  第二十六条 民用核安全设备无损检验单位应当客观、准确地出具无损检验结果报告。无损检验结果报告经取得相应资格证书的无损检验人员签字方为有效。
  民用核安全设备无损检验单位和无损检验人员对无损检验结果报告负责。
  第二十七条 民用核安全设备设计单位应当对其设计进行设计验证。设计验证由未参与原设计的专业人员进行。
  设计验证可以采用设计评审、鉴定试验或者不同于设计中使用的计算方法的其他计算方法等形式。
  第二十八条 民用核安全设备制造、安装单位应当对民用核安全设备的制造、安装质量进行检验。未经检验或者经检验不合格的,不得交付验收。
  第二十九条 民用核设施营运单位应当对民用核安全设备质量进行验收。有下列情形之一的,不得验收通过:
  (一)不能按照质量保证要求证明质量受控的;
  (二)出现重大质量问题未处理完毕的。
  第三十条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位,应当对本单位所从事的民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动进行年度评估,并于每年4月1日前向国务院核安全监管部门提交上一年度的评估报告。
  评估报告应当包括本单位工作场所、设施、装备和人员等变动情况,质量保证体系实施情况,重大质量问题处理情况以及国务院核安全监管部门和民用核设施营运单位提出的整改要求落实情况等内容。
  民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位对本单位在民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动中出现的重大质量问题,应当立即采取处理措施,并向国务院核安全监管部门报告。

第五章 进出口

  第三十一条 为中华人民共和国境内民用核设施进行民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的境外单位,应当具备下列条件:
  (一)遵守中华人民共和国的法律、行政法规和核安全监督管理规定;
  (二)已取得所在国核安全监管部门规定的相应资质;
  (三)使用的民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验技术是成熟的或者经过验证的;
  (四)采用中华人民共和国的民用核安全设备国家标准、行业标准或者国务院核安全监管部门认可的标准。
  第三十二条 为中华人民共和国境内民用核设施进行民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的境外单位,应当事先到国务院核安全监管部门办理注册登记手续。国务院核安全监管部门应当将境外单位注册登记情况抄送国务院核行业主管部门和其他有关部门。
  注册登记的具体办法由国务院核安全监管部门制定。
  第三十三条 国务院核安全监管部门及其所属的检验机构应当依法对进口的民用核安全设备进行安全检验。
  进口的民用核安全设备在安全检验合格后,由出入境检验机构进行商品检验。
  第三十四条 国务院核安全监管部门根据需要,可以对境外单位为中华人民共和国境内民用核设施进行的民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动实施核安全监督检查。
  第三十五条 民用核设施营运单位应当在对外贸易合同中约定有关民用核安全设备监造、装运前检验和监装等方面的要求。
  第三十六条 民用核安全设备的出口管理依照有关法律、行政法规的规定执行。

第六章 监督检查

  第三十七条 国务院核安全监管部门及其派出机构,依照本条例规定对民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动进行监督检查。监督检查分为例行检查和非例行检查。
  第三十八条 国务院核安全监管部门及其派出机构在进行监督检查时,有权采取下列措施:
  (一)向被检查单位的法定代表人和其他有关人员调查、了解情况;
  (二)进入被检查单位进行现场调查或者核查;
  (三)查阅、复制相关文件、记录以及其他有关资料;
  (四)要求被检查单位提交有关情况说明或者后续处理报告;
  (五)对有证据表明可能存在重大质量问题的民用核安全设备或者其主要部件,予以暂时封存。
  被检查单位应当予以配合,如实反映情况,提供必要资料,不得拒绝和阻碍。
  第三十九条 国务院核安全监管部门及其派出机构在进行监督检查时,应当对检查的内容、发现的问题以及处理情况作出记录,并由监督检查人员和被检查单位的有关负责人签字确认。被检查单位的有关负责人拒绝签字的,监督检查人员应当将有关情况记录在案。
  第四十条 民用核安全设备监督检查人员在进行监督检查时,应当出示证件,并为被检查单位保守技术秘密和业务秘密。
  民用核安全设备监督检查人员不得滥用职权侵犯企业的合法权益,或者利用职务上的便利索取、收受财物。
  民用核安全设备监督检查人员不得从事或者参与民用核安全设备经营活动。
  第四十一条 国务院核安全监管部门发现民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位有不符合发证条件的情形的,应当责令其限期整改。
  第四十二条 国务院核行业主管部门应当加强对本行业民用核设施营运单位的管理,督促本行业民用核设施营运单位遵守法律、行政法规和核安全监督管理规定。

第七章 法律责任

  第四十三条 国务院核安全监管部门及其民用核安全设备监督检查人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)不依照本条例规定颁发许可证的;
  (二)发现违反本条例规定的行为不予查处,或者接到举报后不依法处理的;
  (三)滥用职权侵犯企业的合法权益,或者利用职务上的便利索取、收受财物的;
  (四)从事或者参与民用核安全设备经营活动的;
  (五)在民用核安全设备监督管理工作中有其他违法行为的。
  第四十四条 无许可证擅自从事民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的,由国务院核安全监管部门责令停止违法行为,处50万元以上100万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款。
  第四十五条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位不按照许可证规定的活动种类和范围从事民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的,由国务院核安全监管部门责令停止违法行为,限期改正,处10万元以上50万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;逾期不改正的,暂扣或者吊销许可证,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款。
  第四十六条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位变更单位名称、地址或者法定代表人,未依法办理许可证变更手续的,由国务院核安全监管部门责令限期改正;逾期不改正的,暂扣或者吊销许可证。
  第四十七条 单位伪造、变造、转让许可证的,由国务院核安全监管部门收缴伪造、变造的许可证或者吊销许可证,处10万元以上50万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法予以治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十八条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位未按照民用核安全设备标准进行民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的,由国务院核安全监管部门责令停止违法行为,限期改正,禁止使用相关设计、设备,处10万元以上50万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;逾期不改正的,暂扣或者吊销许可证,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款。
  第四十九条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位有下列行为之一的,由国务院核安全监管部门责令停止违法行为,限期改正,处10万元以上50万元以下的罚款;逾期不改正的,暂扣或者吊销许可证,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款:
  (一)委托未取得相应许可证的单位进行民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的;
  (二)聘用未取得相应资格证书的人员进行民用核安全设备焊接和无损检验活动的;
  (三)将国务院核安全监管部门确定的关键工艺环节分包给其他单位的。
  第五十条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位对本单位在民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动中出现的重大质量问题,未按照规定采取处理措施并向国务院核安全监管部门报告的,由国务院核安全监管部门责令停止民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动,限期改正,处5万元以上20万元以下的罚款;逾期不改正的,暂扣或者吊销许可证,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款。
  第五十一条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位有下列行为之一的,由国务院核安全监管部门责令停止民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动,限期改正;逾期不改正的,处5万元以上20万元以下的罚款,暂扣或者吊销许可证:
  (一)未按照规定编制项目质量保证分大纲并经民用核设施营运单位审查同意的;
  (二)在民用核安全设备设计、制造和安装活动开始前,未按照规定将有关文件报国务院核安全监管部门备案的;
  (三)未按照规定进行年度评估并向国务院核安全监管部门提交评估报告的。
  第五十二条 民用核安全设备无损检验单位出具虚假无损检验结果报告的,由国务院核安全监管部门处10万元以上50万元以下的罚款,吊销许可证;有违法所得的,没收违法所得;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十三条 民用核安全设备焊工、焊接操作工违反操作规程导致严重焊接质量问题的,由国务院核安全监管部门吊销其资格证书。
  第五十四条 民用核安全设备无损检验人员违反操作规程导致无损检验结果报告严重错误的,由国务院核行业主管部门吊销其资格证书,或者由国务院核安全监管部门责令其停止民用核安全设备无损检验活动并提请国务院核行业主管部门吊销其资格证书。
  第五十五条 民用核安全设备设计单位未按照规定进行设计验证,或者民用核安全设备制造、安装单位未按照规定进行质量检验以及经检验不合格即交付验收的,由国务院核安全监管部门责令限期改正,处10万元以上50万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;逾期不改正的,吊销许可证,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款。
  第五十六条 民用核设施营运单位有下列行为之一的,由国务院核安全监管部门责令限期改正,处100万元以上500万元以下的罚款;逾期不改正的,吊销其核设施建造许可证或者核设施运行许可证,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处2万元以上10万元以下的罚款:
  (一)委托未取得相应许可证的单位进行民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的;
  (二)对不能按照质量保证要求证明质量受控,或者出现重大质量问题未处理完毕的民用核安全设备予以验收通过的。
  第五十七条 民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位被责令限期整改,逾期不整改或者经整改仍不符合发证条件的,由国务院核安全监管部门暂扣或者吊销许可证。
  第五十八条 拒绝或者阻碍国务院核安全监管部门及其派出机构监督检查的,由国务院核安全监管部门责令限期改正;逾期不改正或者在接受监督检查时弄虚作假的,暂扣或者吊销许可证。
  第五十九条 违反本条例规定,被依法吊销许可证的单位,自吊销许可证之日起1年内不得重新申请领取许可证。

第八章 附  则

  第六十条 申请领取民用核安全设备设计、制造、安装或者无损检验许可证的单位,应当按照国家有关规定缴纳技术评审的费用。
  第六十一条 本条例下列用语的含义:
  (一)核安全机械设备,包括执行核安全功能的压力容器、钢制安全壳(钢衬里)、储罐、热交换器、泵、风机和压缩机、阀门、闸门、管道(含热交换器传热管)和管配件、膨胀节、波纹管、法兰、堆内构件、控制棒驱动机构、支承件、机械贯穿件以及上述设备的铸锻件等。
  (二)核安全电气设备,包括执行核安全功能的传感器(包括探测器和变送器)、电缆、机柜(包括机箱和机架)、控制台屏、显示仪表、应急柴油发电机组、蓄电池(组)、电动机、阀门驱动装置、电气贯穿件等。
  第六十二条 本条例自2008年1月1日起施行。


物业服务企业是否有权直接起诉水电最终用户支付水电费

武志国


  物业服务企业未能认识到代收代缴水电费带来的风险,代收代缴水电费,却惹得一身麻烦。就物业服务企业是否有权直接起诉水电最终用户支付水电费略作讨论。

  一、水电供应企业依法应直接向最终用户收取水电费

  2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》第四十五条中明确规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”
该条明确了水电供应企业在收取水电费时应直接向最终用户(最终用户)收取,若物业服务企业或者金融机构等代收相关费用,需出具相关部门的委托协议。
  《物业管理条例》实施以来,水电供应企业并没有按《物业管理条例》的规定向最终用户收取费用,仍沿袭旧制由物业服务企业无偿地代其向最终用户抄表收费。水电供应企业认为最终用户是 注册用户,即应是总表用户而不是分表用户。

  二、物业服务企业收取水电费的行为何等范畴的法律行为

  如果水电用户与水电供应企业有供用水电合同关系,物业服务企业要么是受水电供应企业委托代收水电费,或者是受水电用户委托并因自己代支、代垫水电费而收取水电费。物业服务企业在此种情形下不是水电供应合同的当事人,水电的供应及费用的收取是最终用户与水电供应商之间的合同关系,实际上是一个代理行为(多为无偿代理)。水电费与物业费的缴纳无关,物业服务企业无权因为用户拒缴物管费而停水停电,也无权将水电费和物业费捆绑收取。
  如果水电供应企业与物业服务企业有供用水电合同关系,物业服务企业将水电费与其物业管理费和租金等营业税服务业收入一同收取,未在发票上注明水电费也未在账上单独核算,那么物业服务企业收取水电用户水电费的行为是否属于水电转售行为呢?
  如果是物业服务企业直接向最终用户收取水电费,且直接由水电供应企业向最终用户开具供售水电的发票,那么就不是水电转售行为。如果是物业服务企业直接向最终用户开具发票的,应当视为水电转售行为。
  物业服务企业为最终用户垫付水电费,也不能向业主提供发票的或者业主拒绝接受的,笔者以为,此情形属于无因管理范畴。物业服务企业在没有法定或约定的义务为最终用户垫付水电费的前提下,为其垫付水电费后成为无因管理人,并依法取得了向受益人即最终用户请求给付水电费的权利;相反,如果最终用户未缴纳水电费,物业服务企业也未垫付水电费,那么物业服务企业则无权通过法院向最终用户索要水电费,而应当由与最终用户之间存在供水、供电合同关系的供水供电企业直接起诉最终用户索要水电费。

  三、一户一表、抄表到户才能治本

  凡是抄表到户、向终端用户收取费用制度落实的物业小区,水电公摊费用的纠纷基本上很少发生。


武志国 woo_eye@qq.com