同性恋人房产合同纠纷的处理/林文彪

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 13:56:06   浏览:8462   来源:法律资料网
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【案情回放】


王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日,王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋,房价款为170万元,2011年7月27日,王某领取了该房屋的所有权证。购房后,王某、张某共同在此居住。2011年12月2日,王某作为售房人,与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》,成交价格为232 050元,张某出资10万元(在本次买卖过程中并未实际出资),王某将上述房产的50%产权过户给张某,并于同日办理了产权手续(相关税费均由王某支付),双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月,王某、张某因生活琐事产生分歧,张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。


一审中,王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则,张某利用其与王某之间的特殊身份关系,致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此,张某予以否认,表示王某基于双方的关系,为了表达对张某的感情,才将诉争房屋低价出售给张某。二审中,双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实,亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为,王某虽在买卖过程中支付了全部税费,但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求,不予支持。


二审法院认为,该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低,明显偏离了该诉争房屋的合理市场价值,签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则,故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据,应予支持。


【不同观点】


对于本案的解决,原、被告及双方律师各持己见,存在多种观点:


第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价,合同价与市价之间确实存在较大差距,但是由于双方之间存在同性恋人关系,王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某,双方亦办理了过户手续,王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形,故并不能支持王某合同显失公平的主张。


第二种观点认为本案系“半卖半赠”,本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某,赠与行为已经发生。


第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系,摆酒席,家长认可,此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第六条之规定,即“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了,这也有利于对同性恋人关系的保护。


第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致,且为了少交税费,双方共同选择于2011年12月2日办理过户,签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓,对王某所支付的对价也有明确的认知,但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。


【法官回应】


从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性


本案的审理焦点在于:第一,如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质?是交易还是赠与?第二,本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定?


一、针对第一个焦点,合同性质问题,笔者认为,当事人有自由处分财产的权利,可以赠与给异性也可以是同性,性别并不是赠与合同成立的阻碍,本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议,也就不会存在争议。但,本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示,双方签订的系《存量房屋买卖合同》,法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”,也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。


应严格按字面解释原则,将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同:合同基础在于双方特殊的同性朋友关系,合同对价系约定的20余万元,合同标的系诉争房产。


(一)赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性,同时,为防止当事人的意思表示瑕疵,重大财产的赠与一般要有书面形式,而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且,本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。


在此,有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点:(1)此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系,但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系,并不存在“假买卖真赠与”的前提。(2)此类案件一般没有真实的金钱支付,从“真假意思表示”的角度来看,符合赠与合同的无偿性要求。本案中,王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后,张某向王某父亲的账户内打入10万元,这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。(3)对于重大的财产赠与,一般都要求当事人有相对明确的意思表示,而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定,其适用有严格限制,并不能过于宽泛。

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杭州市人民政府关于修改《杭州市土地储备实施办法》的决定

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
 
第153号


  《杭州市人民政府关于修改〈杭州市土地储备实施办法〉的决定》已经市人民政府常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                            
市长 任保兴
                           
二000年八月七日


     杭州市人民政府关于修改《杭州市土地储备实施办法》的决定

  经市人民政府常务会议审议通过,决定对《杭州市土地储备实施办法》作如下修改:


  一、增加一条,作为第二十条:市土地储备中心收购的土地在实施拆迁安置时,市计划部门应根据市土地储备中心的申请,办理储备土地前期开发立项审批手续,规划部门按城市总体规划要求颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证。


  二、增加一条,作为第二十一条:根据市政府的要求,储备土地地上建(构)筑物及其他设施需实施拆迁的,由市土地储备中心作为拆迁人,依法向有关部门申请办理房屋拆迁许可证,统一实施拆迁安置。


  三、增加一条,作为第二十二条:市土地储备中心需要委托他人拆迁的,应当采取招投标的办法确定被委托单位实施拆迁。
  其余条款相应顺延。
  本决定自发布之日起施行。
  《杭州市土地储备实施办法》根据本决定作相应的修正,重新发布。


关于修改《证券公司融资融券业务试点内部控制指引》的决定

中国证券监督管理委员会


关于修改《证券公司融资融券业务试点内部控制指引》的决定

证监会公告[2011]32号


  现公布《关于修改〈证券公司融资融券业务试点内部控制指引〉的决定》,自公布之日起施行。

         

                                    中国证券监督管理委员会


                                    二○一一年十月二十六日

关于修改《证券公司融资融券业务试点内部控制指引》的决定

现决定对《证券公司融资融券业务试点内部控制指引》(证监机构字〔2006〕124号)作如下修改:
一、将名称修改为《证券公司融资融券业务内部控制指引》,并对第一条、第二条、第三条、第十条、第十二条中的部分文字作相应修改。
二、将第十三条修改为:“证券公司应当在符合有关规定的基础上,根据自身营运成本、市场状况以及客户资信等因素确定融资融券的利率与费率,并通过营业场所、公司网站或者其他便捷有效方式公示。”
三、将第十四条修改为:“证券公司应当在符合有关规定的基础上,确定可充抵保证金的证券的种类及折算率、客户可融资买入和融券卖出的证券的种类、保证金比例和最低维持担保比例,并通过营业场所、公司网站或者其他便捷有效方式公示。”
本决定自公布之日起施行。
《证券公司融资融券业务试点内部控制指引》根据本决定作相应修改,重新公布。



证券公司融资融券业务内部控制指引
(2006年6月30日中国证券监督管理委员会公布,根据2011年10月26日中国证券监督管理委员会《关于修改〈证券
公司融资融券业务试点内部控制指引〉的决定》修订)

第一条 为指导证券公司建立健全融资融券业务的内部控制机制,防范与融资融券业务有关的各类风险,制定本指引。
第二条 证券公司开展融资融券业务,应当按照《证券公司内部控制指引》和本指引的规定,建立健全内部控制机制。
第三条 证券公司开展融资融券业务,应当建立完备的管理制度、操作流程和风险识别、评估与控制体系,确保风险可测、可控、可承受。
第四条 证券公司应当健全业务隔离制度,确保融资融券业务与证券资产管理、证券自营、投资银行等业务在机构、人员、信息、账户等方面相互分离。
第五条 证券公司应当对融资融券业务实行集中统一管理。融资融券业务的决策和主要管理职责应当由证券公司总部承担。
第六条 证券公司应当建立融资融券业务的决策与授权体系。融资融券业务的决策与授权体系原则上按照董事会—业务决策机构—业务执行部门—分支机构的架构设立和运行。
董事会负责制定融资融券业务的基本管理制度,决定与融资融券业务有关的部门设置及各部门职责,确定融资融券业务的总规模。
业务决策机构由有关高级管理人员及部门负责人组成,负责制定融资融券业务操作流程,选择可从事融资融券业务的分支机构,确定对单一客户和单一证券的授信额度、融资融券的期限和利率(费率)、保证金比例和最低维持担保比例、可充抵保证金的证券种类及折算率、客户可融资买入和融券卖出的证券种类。
业务执行部门负责融资融券业务的具体管理和运作,制订融资融券合同的标准文本,确定对具体客户的授信额度,对分支机构的业务操作进行审批、复核和监督。
分支机构在公司总部的集中监控下,按照公司的统一规定和决定,具体负责客户征信、签约、开户、保证金收取和交易执行等业务操作。
第七条 证券公司融资融券业务的前、中、后台应当相互分离、相互制约,各主要环节应当分别由不同的部门和岗位负责,负责风险监控和业务稽核的部门和岗位应当独立于其他部门和岗位,分管融资融券业务的高级管理人员不得兼管风险监控部门和业务稽核部门。
第八条 证券公司应当加强对分支机构融资融券业务活动的控制,禁止分支机构未经总部批准向客户融资、融券,禁止分支机构自行决定签约、开户、授信、保证金收取等应当由总部决定的事项。
第九条 证券公司应当建立客户选择与授信制度,明确规定客户选择与授信的程序和权限:
(一)制定本公司融资融券业务客户选择标准和开户审查制度,明确客户从事融资融券交易应当具备的条件和开户申请材料的审查要点与程序。
(二)建立客户信用评估制度,根据客户身份、财产与收入状况、证券投资经验、风险偏好等因素,将客户划分为不同类别和层次,确定每一类别和层次客户获得授信的额度、利率或费率。
(三)明确客户征信的内容、程序和方式,验证客户资料的真实性、准确性,了解客户的资信状况,评估客户的风险承担能力和违约的可能性。
(四)记录和分析客户持仓品种及其交易情况,根据客户的操作情况与资信变化等因素,适时调整其授信等级。
第十条 证券公司应当印制并使用融资融券合同标准文本。融资融券合同标准文本的内容应当符合《证券公司融资融券业务管理办法》和《融资融券合同必备条款》的规定。
第十一条 证券公司应当在与客户签订融资融券业务合同前,向客户履行以下告知义务:
(一)以书面方式向其提示投资规模放大、对市场走势判断错误、因不能及时补交担保物而被强制平仓等可能导致的投资损失风险。
(二)指定专人向客户讲解融资融券的业务规则、业务流程和合同条款。
(三)告知客户将信用账户出借给他人使用,可能带来法律诉讼风险,提示客户妥善保管信用账户卡、身份证件和交易密码。
第十二条 证券公司应当在与客户签订融资融券业务合同后,按照《证券公司融资融券业务管理办法》及证券登记结算机构有关规定,为客户开立实名信用证券账户。
证券公司应当委托第三方存管银行为客户开立实名信用资金账户。
第十三条 证券公司应当在符合有关规定的基础上,根据自身营运成本、市场状况以及客户资信等因素确定融资融券的利率与费率,并通过营业场所、公司网站或者其他便捷有效方式公示。
第十四条 证券公司应当在符合有关规定的基础上,确定可充抵保证金的证券的种类及折算率、客户可融资买入和融券卖出的证券的种类、保证金比例和最低维持担保比例,并通过营业场所、公司网站或者其他便捷有效方式公示。
第十五条 证券公司应当指定专人实时监控客户担保物价值与客户债务价值及其比例的变动情况,当该比例低于合同约定的最低维持担保比例时,应当按照约定方式及时通知客户补足担保物,并采取必要的措施对通知时间、通知内容等予以留痕。
第十六条 证券公司应当制定强制平仓的业务规则和程序,当客户未按规定补足担保物或到期未偿还债务时,立即强制平仓。平仓所得资金优先用于清偿客户所欠债务,剩余资金记入客户信用资金账户。
强制平仓指令应当由证券公司总部发出,发出平仓指令的岗位和执行平仓指令的岗位不得由同一人兼任,强制平仓的操作应当留痕。
第十七条 证券公司应当建立由总部集中管理的融资融券业务技术系统,对融资融券业务的主要流程实行自动化管理。
证券公司应当建立融资融券业务的集中风险监控系统,系统应当具备业务数据集中管理、融资融券业务总量监控、信用账户分类监控、自动预警等功能,并应当设置必要的开放功能或数据接口,以便监管部门能够及时了解和检查证券公司融资融券业务情况。
第十八条 证券公司应当采取有效措施,保障客户资产的安全:
(一)加强对业务流程、技术系统的管理,防止出现技术故障、操作失误、制度与流程漏洞、员工道德风险等可能影响客户资产安全的问题。
(二)建立健全信用账户的管理和稽核制度,防止资产混用、账户混用、出借账户、虚假账户等问题。
(三)按照约定方式为客户提供对账单,如实向证券登记结算机构、第三方存管银行提供证券、资金明细数据,供客户查询。
(四)客户因自身债权债务原因,导致其资产被冻结、查封、划扣等重大事项时,证券公司应当及时通知客户。
第十九条 证券公司应当加强对融资融券业务的风险监控和业务稽核。风险监控和业务稽核应当覆盖事前、事中、事后的各个环节。
风险监控部门应当对融资融券业务进行实时监控和风险量化分析,对高风险账户比例情况、坏账情况、集中度、账户限额等进行分析评估,提出相应的控制措施,并对与客户签订融资融券合同、审批客户信用额度、强制平仓等重大事项出具意见。
第二十条 证券公司应当建立以净资本为核心的融资融券业务规模监控和调整机制:
(一)根据监管要求和自身财务状况,合理确定向全体客户、单一客户和单一证券的融资、融券的金额占净资本的比例等风险控制指标。
(二)对净资本、流动性、资产负债等主要财务指标进行监测,并根据指标变化情况,及时调整融资融券业务规模。
(三)通过集中风险监控系统实时监控客户融资融券未补仓规模,并通过调整融资融券业务规模使公司净资本等主要财务指标符合监管要求。
第二十一条 证券公司应当按照国家有关规定和监管要求,制定融资融券业务会计处理制度,审慎评估融资融券业务可能带来的坏账风险,在当期足额计提有关损失准备,并在会计报表中充分披露。
第二十二条 证券公司应当建立融资融券业务内部报告制度,明确业务运作、风险监控、业务稽核及其他有关信息的报告路径和反馈机制。
证券公司应当建立融资融券业务的信息报送制度,指定专人负责有关信息的统计与复核,保证向证监会及自律组织报送的信息真实、准确、完整。
第二十三条 证券公司应当建立客户档案管理制度,加强对融资融券业务客户资料的管理。对资信不良、有违约记录的融资融券业务客户,证券公司应当记录在案,并及时向中国证券业协会报告。
第二十四条 本指引自2006年8月1日起施行。