沈阳市商品房销(预)售管理办法

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沈阳市商品房销(预)售管理办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令
 (第十二号)



  《沈阳市商品房销(预)售管理办法》,业经市政府第十五次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。


1998年8月24日 

         
沈阳市商品房销(预)售管理办法
            



  第一条 为加强商品房销(预)售管理,保护购销双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人,由购房人支付定金(预付金)或房价款的行为。


  第三条 凡在我市行政区域内实行商品房销(预)售的房地产开发经营企业和外埠来我市销(预)售异地商品房的房地产开发经营企业,以及实行商品房销(预)售管理的单位和部门均须执行本办法。


  第四条 市房产管理局是我市商品房销(预)售的行政主管部门;新民市、辽中县、法库县、康平县房产管理部门是本行政区域内商品房销(预)售的主管部门;市房地产市场管理办公室(以下简称市场办)具体负责商品房销(预)售管理工作。主要职责是:
  (一)审批并核发《商品房销(预)售许可证》;
  (二)审核商品房销(预)售面积;
  (三)审批商品房销(预)售信息的发布和传播;
  (四)办理商品房交易手续;
  (五)配合物价等有关部门对商品住宅价格实施管理;
  (六)商品房销(预)售合同管理;
  (七)依据法律、法规的规定,查处商品房销(预)售活动中的违法行为。


  第五条 销(预)售商品房必须符合下列条件:
  (一)已取得房地产开发经营企业《资质证书》和《营业执照》;
  (二)持有经批准的商品房建设计划;
  (三)持开发建设项目所取得的土地使用权证书;
  (四)持开发建设项目已缴纳的各种税费票据证明;
  (五)持有开发项目的建设工程规划许可证和建筑工程开工报告书;
  (六)已按政府规划部门批准的规划设计方案审定书进行全面施工建设,并提供有关证明及照片;
  (七)提供书面投入开发建设总投资25%以上的银行资金证明及施工进度和竣工交付使用日期。
  向境外销(预)售商品房的,应同时提交向境外销(预)售的批准文件。


  第六条 商品房销(预)售实行许可证制度。销(预)售商品房的企业,须持本《办法》第五条规定的证件、材料及预售方案到市场办办理审批手续,经审核符合在境内销(预)售条件的,核发《商品房销(预)售许可证》;符合境外销(预)售的,核发《商品房外销(预)售许可证》;外埠来我市销(预)售异地商品房的,核发《商品房销(预)售临时许可证》。
  非房地产开发企业不得向社会销(预)售商品房屋。


  第七条 取得《商品房销(预)售许可证》、《商品房外销(预)售许可证》或《商品房销(预)售临时许可证》的房地产开发经营企业,在销(预)售商品房前,到市场办办理商品房销(预)售面积审核手续。


  第八条 商品房销(预)售面积,依据有关规定计算。异型建筑或公共(公用)面积分摊较复杂的工程项目须报市场办确定计算方案。
  经审定的商品房销(预)售面积作为双方签订商品房购销合同的依据。


  第九条 房地产开发经营企业转让投资额超过25%、尚未完工的开发项目属整体销售房屋行为,须办理交易手续。


  第十条 销(预)售商品房,购销双方应签订《商品房购销合同》,并使用省建设厅、省工商行政管理局监印的统一合同文本,任何单位不得擅自印刷或复印使用。


  第十一条 新闻媒介凭市场办批准文件予以发布商品房销(预)售广告,并在广告中标明批准文号。无批准文件不予发布商品房销(预)售广告。


  第十二条 商品房销(预)售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。
  委托房地产经纪组织或经纪人代理时,应委托具有合法资格的房地产经纪组织或经纪人。


  第十三条 商品房销(预)售价格实行政府定价和市场调节价两种形式。
  (一)经市政府批准享受优惠政策的商品住宅销(预)售价格由政府审定;
  (二)其他商品房实行市场调节价。


  第十四条 实行政府定价的商品住宅由市物价局会同市房产局等有关部门共同审核、批准后执行。
  实行市场调节价的商品房,由房地产开发经营企业确定价格,在销(预)售前,将所定价格及有关资料报市物价局和市房产局备案。
  按市场调节价销(预)售商品房的楼层差价比率,可由房地产开发经营企业确定。


  第十五条 销(预)售商品房的阳台价格:
  阳台悬挑宽度为1.2米,销售价格按常规计算;悬挑宽度超过1.2米的部分,封闭的阳台每平方米销售价格按70%计价,不封闭阳台每平方米销售价格按35%计价。


  第十六条 房地产开发经营企业在销(预)售商品房时,必须使用税务部门统一印制的专用发票。


  第十七条 房地产开发经营企业到市场办办理《商品房销(预)售许可证》或《商品房外销(预)售许可证》、《商品房销(预)售临时许可证》及办理商品房销售面积审核手续的同时,办理商品房交易手续。


  第十八条 商品房交付使用两个月内,房地产经营企业须将商品房销(预)售许可证复印件送交房屋所在地房产产权监理部门备案。购房人持商品房购销合同、辽宁省沈阳市商品房销售(结算)专用发票、商品房交易批复、商品房准住通知,到房产产权监理部门办理房屋所有权登记手续。


  第十九条 销(预)售商品房必须先办理土地变更及土地增值税手续,其办理程序,另行规定。


  第二十条 违反本办法,由市场办责令其停止销(预)售,补办手续,并处以罚款:
  (一)商品房销(预)售单位未取得《商品房销(预)售许可证》销(预)售商品房的,责令其停止销(预)售活动,补办审批手续,并处以1至3万元罚款;
  (二)未办理销(预)售面积审核手续销(预)售商品房的,责令其停止销(预)售活动,并履行审核手续;
  (三)未全面履行商品房购销合同和开发建设期间有违法、违规行为的,责令其立即停止销(预)售活动;
  (四)未经审批委托新闻媒介发布商品房销(预)售广告的,责令其补办审批手续;
  (五)未经批准外埠来我市销(预)售异地商品房的,责令其停止销(预)售活动,并处以1至3万元的罚款。


  第二十一条 本办法执行中的具体问题,由市房产管理局负责解释。


  第二十二条 本办法自发布之日起施行。

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对审理劳动争议案件两个问题的讨论

唐正洪

近年来,人民法院审理劳动争议案件的数量呈逐年增多趋势。由于劳动争议案件处理机制的特殊性以及相关立法的滞后性,导致审理劳动争议诉讼案件在适用法律上存在一定难度,审判实务中出现了不少问题,适用法律不统一的现象时有发生。在当前审理劳动争议案件中,突出存在两方面的问题:一是劳动争议仲裁程序与劳动争议诉讼程序的衔接不统一、不规范;二是在处理工伤保险赔偿制度与人身损害赔偿制度两者之间的关系问题上把握不好。本文试就这两个问题及审判对策作一些审判实务方面的讨论。

一、劳动争议仲裁与劳动争议诉讼的关系

(一)劳动争议诉讼应当严格执行仲裁前置制度。

在审判实务中,劳动争议仲裁(以下简称仲裁)前置制度已为广大司法工作者普遍理解和接受,但是仍有个别人员在严格执行该制度上还存有疑意。例如:对劳动争议当事人已向仲裁委员会提出仲裁申请,而仲裁委员会长期不作出仲裁裁决,或者不作出是否受理的书面结论,当事人不得已向人民法院起诉的,对此有人认为可视为争议已经过仲裁前置程序,人民法院应予受理。根据劳动法和相关司法解释的规定,“劳动争议案件经过仲裁前置程序”包括两种情形:一是确实经过仲裁前置程序的情形,即仲裁委员会在实体上作出仲裁裁决;二是视为经过仲裁前置程序的情形,即仲裁委员会在程序上作出不予受理的书面结论(包括裁决、决定、通知书三种形式)。因而,凡当事人已向仲裁委员会提出仲裁申请,而仲裁委员会未作出仲裁裁决或者不作出是否受理的书面结论的,都属于未经仲裁前置程序的情形,人民法院均不应受理。

(二)仲裁与诉讼的衔接问题。

劳动争议处理程序,从仲裁到诉讼有其自身的规范体系和特征性,不能因其在诉讼阶段适用民事诉讼法的规范体系,而完全以民事诉讼的规范和理念来排斥劳动争议处理程序本身的规范和特征。相反,人民法院在运用民事诉讼程序规范处理劳动争议案件过程中,在某些环节上,应当以劳动争议程序规范在诉讼阶段的特殊规定,来影响和改变某些民事诉讼程序原有的规范及理念之具体适用。

1、“不告不理”原则在劳动争议诉讼中的特殊体现。

在起诉与诉讼请求的关系问题上,劳动争议案件的审理具有特殊性,体现在“人民法院应当对劳动争议进行全面审理”这一规定上。不服劳动争议仲裁裁决而诉至法院的当事人一般是仲裁程序中的败诉方,可分为两类:一是在仲裁程序中实体权利未得到保护或未得到充分保护的当事人一方;二是在仲裁程序中被裁决承担责任的当事人一方。以前述第一类“败诉方”作为原告起诉的,其诉讼请求的核心就是保护实体权利,其起诉的目的与诉讼请求之间具有一致性;而以第二类“败诉方”作为原告起诉的,其起诉在实质上并没有什么具体的诉讼请求,其起诉之目的就是不服仲裁裁决而通过起诉使裁决不生效,进而将劳动争议交由人民法院进行审理。对于后一情形,人民法院不得不处理原告未请求的事项,这说明劳动争议诉讼的特殊性影响和改变了“不告不理”原则的具体表现形式。

第一、诉争请求可经由仲裁程序向诉讼程序“移植”而形成。劳动争议诉讼是以仲裁为前置程序的一种特殊程序,已经完成的仲裁程序因素对后续的诉讼程序来说仍然具有某种程序价值意义。“不告不理”原则在劳动争议诉讼中,应当从仲裁与诉讼两个程序的结合中才能得到完整体现。由此产生如何将仲裁程序中的争议事项“移植”到诉讼程序中来的问题,对此人民法院或法官必须充分行使释明权,明确告知双方当事人“仲裁裁决因一方当事人起诉而不生效”、“当事人应针对劳动争议本身提出诉讼请求或者进行反驳,并且承担相应的举证责任”等重要事项,促使当事人将其在仲裁程序中已呈请的诉争请求和提交的证据在诉讼程序中再行提出,从而达到“人民法院对劳动争议进行全面审理”的诉讼要求。

第二、在诉讼中当事人可提出与仲裁诉争内容“具有不可分性”的诉讼请求。根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《劳动争议解释》)第六条的规定,人民法院审理劳动争议案件所要解决的争议内容,既包括已经进行的仲裁程序中反映出来的诉争请求,也包括在诉讼程序中新增的与诉争的劳动争议具有不可分性的诉争请求,也即人民法院审理劳动争议案件,不完全受制于已经经过的仲裁程序中的诉争内容的限制,可以适当超过该劳动争议在仲裁程序中所诉争请求的范围。

第三、当事人的诉争请求应当在诉讼程序中另行提出。不管是在仲裁程序中已提出的诉争请求,还是在诉讼程序中增加的诉讼请求,都必须有赖于当事人在诉讼程序中明确提出来,只有如此才能成为人民法院“全面审理”的对象,否则确实有违“不告不理”诉讼原则。但是,在劳动争议诉讼中,起诉与诉讼请求的提出两者可以相分离,当事人提出诉讼请求的形式可与一般的民事诉讼有所区别。从“人民法院应当对劳动争议案件进行全面审理”的制度规定可见,对于劳动争议来说,只要当事人任意一方不服仲裁裁决而起诉,人民法院就应当对争议进行全面审理,其他没有起诉或者没有反诉的当事人,如果仍然坚持其在仲裁程序中的诉争请求或者另行提出与诉争的劳动争议具有不可分性的诉讼请求的,可直接向人民法院提出该具体的诉讼请求,而不必另行起诉或者提起反诉,并且人民法院应当对各方当事人的诉讼请求一并作出判决。

2、劳动争议诉讼程序应不存在反诉问题。

对于双方当事人均不服仲裁裁决而起诉的情形,《劳动争议解释》第九条规定“先起诉的一方为原告,后起诉的一方为被告,但人民法院应对双方的诉讼请求一并作出裁决”,由此可见,劳动争议诉讼从程序规范上排除了反诉制度的存在。同时,根据反诉的原理,反诉得以成立应当具备三个构成要件:1、反诉是用来抵销本诉的;2、反诉是独立的诉;3、反诉与本诉有一定关联性。因此,在劳动争议诉讼程序中,反诉要得以成立也必须满足上述三个条件。但是,一般而言,那些在劳动争议诉讼中被认为是提出反诉的,其目的往往都是为了反驳本诉,而不是为了抵销本诉。而且,从《劳动争议解释》第六条规定可见,相对于起诉一方当事人的另一方当事人,如果其提出独立于原劳动争议之诉讼请求,则人民法院应告知当事人向仲裁委员会另行申请仲裁,这也从根本上排除了劳动争议诉讼程序存在反诉的可能。因而,劳动争议诉讼在反诉的构成要件上缺乏“反诉是用来抵销本诉”和“反诉是独立的诉”这两个要件,使其无法像一般的民事诉讼程序那样可以容纳反诉制度的存在。

3、起诉与原仲裁裁决效力的关系。

根据有关法律及司法解释的规定,劳动争议仲裁裁决因当事人一方起诉而不发生法律效力。但是也存在仲裁裁决在当事人起诉后经由特定的程序事项而恢复效力的例外情形。根据最高人民法院《关于人民法院对经劳动仲裁裁决的纠纷准予撤诉或驳回起诉后劳动仲裁裁决从何时生效的解释》规定,仲裁裁决在起诉后经一定的程序事项后恢复效力的情形有两种:一是当事人申请撤诉经人民法院审查准予撤诉的;二是当事人因超过诉讼期间而被人民法院裁定驳回起诉的。除此以外,仲裁裁决不存在起诉后经由一定的程序事项而恢复效力的其他情形。在审判实务中,常见人民法院对劳动争议案件经审理认为原仲裁裁决的内容并无不当的情形,对此有的法院按照一般的民事诉讼程序理念处理,即判决驳回不服仲裁裁决一方当事人的诉讼请求,并且认为在该判决生效后原仲裁裁决即视为生效。这种处理方法及认识,与法律及司法解释关于“仲裁裁决因起诉而不生效”的规定相予盾,显然是错误的。正确的作法应当是,对经过全面审理认为原仲裁裁决的内容并无不当的,人民法院应当将仲裁裁决中具有执行内容的部分吸收到判决主文中来。

二、工伤保险赔偿与人身损害赔偿的关系

(一)工伤保险赔偿与人身损害赔偿的程序关系。

在人民法院审理的劳动争议案件中,工伤保险赔偿纠纷居于突出地位,而在人民法院审理的人身损害赔偿案件中,含有雇佣关系因素的纠纷又占有一定比例。依照我国劳动法的规定及其反映的价值取向,对凡含有劳动因素的用工关系或雇佣关系,都应纳入劳动法调整的范围和劳动行政机关行政管理的范围,并且对工伤保险赔偿实行的是无责任补偿原则(有的称为无过错责任原则),这体现了国家立法对劳动者及雇工的特殊保护。因而,对那些在养老、工伤保险等制度较为健全的用人单位工作,订有规范劳动合同的固定工,在其工作过程中发生伤亡事故,按工伤纠纷以劳动争议程序处理,对此争议不大。但是,在审判实务中,工伤赔偿案件或者存在劳动因素的人身损害赔偿案件,较多发生在那些未订立劳动合同的农民工、临时工、雇工等人员身上。对这类案件,如果依照前述劳动法的规定及价值理念,可按劳动争议的工伤赔偿案件处理。但是,如果是以民事法律规范来考量,这类案件又具有雇佣关系的法律特征,从而可以人身损害赔偿案件来处理。虽然,工伤赔偿制度因其适用无过错责任原则且不进行过错相抵,可使一些工人或雇员从中获得某种实体或程序上的利益。但是,工伤保险赔偿纠纷处理机制及程序具有繁琐、复杂、冗长的特点,其在劳动争议诉讼程序之处,还要经历仲裁前置程序、工伤认定程序等等。而那些在法律特征上表现为雇佣关系的农民工、临时工、雇工等人员,他们较少有时间、精力和现实条件来承受工伤保险赔偿争议处理机制繁琐、复杂、冗长的程序过程,工伤保险赔偿争议处理机制对他们来说已经失去了特殊保护的价值意义。因而,应当允许他们根据具体情况,选择是按工伤赔偿制度求偿,还是按人身损害赔偿制度求偿。

《最高人民法院公报》公布的“刘明诉铁道部第二十工程处第八工程公司、罗友敏工伤赔偿纠纷案”(1999第5期)等几个典型案件,均是把那些依照劳动法的规定应当适用劳动法调整的、未订立劳动合同的用工关系,作为雇佣关系而以民事法律规范处理伤亡事故的赔偿问题。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿解释》)第十一条明确规定“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害,雇主应当承担赔偿责任”,这体现了对人民法院审理前述案件审判经验的总结。但是,该《人身损害赔偿解释》第十二条第一款规定“依法应当参加工伤保险统筹的用人单位的劳动者,因工伤事故遭受人身损害,劳动者或者其近亲属向人民法院起诉请求用人单位承担民事赔偿责任的,告知其按《工伤保险条例》的规定处理”,该规定的内容与我国劳动法确立的将具有劳动因素的用工或雇工关系均纳入劳动法调整和保护的政策相一致。但是,如果严格执行该规定,则最高人民法院公布的前述案件就应当按劳动争议处理,即应当经仲裁前置程序和工伤认定程序,而不能作为人身损害赔偿案件由人民法院直接受理。因此,对该规定可以理解为是与我国劳动保护政策保持一致的一种政策性宣示条款,在审判实务中应当谨慎适用。

(二)工伤认定问题。

工伤保险制度是劳动法背境下的特定事物。在我国,工伤认定是劳动行政关机的职权行为,当事人对工伤认定不服,可以提起行政复议以及行政诉讼。因而,对工伤认定必须依照法定程序进行,人民法院审理劳动争议案件不得违背相关规定而对是否构成工伤的问题作出自己的认定,同时对那些由劳动能力鉴定委员会作为的“工伤等级认定书”等也不能作为工伤认定的结论。

在审理工伤赔偿案件中,时常发现未经工伤认定的情形。有观点认为,对于用人单位对构成工伤无异议的案件,不必经由劳动行政机关的工伤认定程序,可由人民法院直接作出已构成工伤的认识判断,并作出工伤赔偿判决。这种观点值得商榷:第一、是否构成工伤的问题与是否按工伤赔偿标准进行赔偿的问题是两回事,对于虽未经工伤认定但当事人协商同意按工伤标准进行赔偿的,当然可从其自愿,但是人民法院不宜因当事人认可构成工伤而作出已构成工伤的确认判断;第二、对于已参加工伤保险的,工伤保险赔偿金由两部分组成,一是由社会保险经办机构支付的部分,二是由用人单位支付的部分,对其中应由用人单位支付的赔偿金部分自然可以依从当事人的意思自愿,但对于应由社会保险经办机构支付的部分,则必须依赖于劳动行政机关的工伤认定才能支付,在这种情况下,如果人民法院自行作出构成工伤的确认,就有可能与劳动行政机关依职权作出的工伤认定结论相矛盾。因而,对于未经工伤认定,不管当事人对是否构成工伤问题有无争议,人民法院均不能或不宜直接作出工伤认定或工伤赔偿的判决。对于未经工伤认定,但要求按工伤纠纷处理的案件,可以两种方法处理:一是中止对案件的审理,以等待劳动行政机关的工伤认定结论;二是驳回当事人的起诉,告知当事人向劳动行政机关申请工伤认定。

(三)工伤保险赔偿与人身损害赔偿的竞合。

关于我与土耳其共和国就土耳其在香港特区保留总领事馆问题换文的备案函

中国 土耳其


关于我与土耳其共和国就土耳其在香港特区保留总领事馆问题换文的备案函


(签订日期1997年5月28日 生效日期1997年7月1日)
国务院:
  我与土耳其共和国政府已于一九九七年五月八日就“九七”后土耳其在中华人民共和国香港特别行政区保留总领事馆换文达成协议。现送上土方照会(英文)影印件和我方复照(中方)副本,请予备案。土方照会正本已存外交部。

 附件:       土耳其共和国就土耳其在
         香港特区保留总领事馆问题换文的备案函

土耳其共和国驻华大使馆:
  中华人民共和国外交部向土耳其共和国驻华大使馆致意,并荣幸地收到大使馆一九九七年四月二十九日第403.06/298-59号照会,内容如下:
  “土耳其共和国驻华大使馆向中华人民共和国外交部致意,并谨代表土耳其共和国政府确认,经过友好协商,并考虑到两国业已存在的友好合作关系,根据一九六三年四月二十四日《维也纳领事关系公约》,就自一九九七年七月一日中华人民共和国政府对香港恢复行使主权之日起土耳其共和国在中华人民共和国香港特别行政区保留总领事馆问题达成如下协议:

 一、中华人民共和国政府同意土耳其共和国政府在中华人民共和国香港特别行政区保留总领事馆。

 二、中华人民共和国政府注意到土耳其共和国驻香港总领事馆同时在澳门执行领事职务的情况,并同意自一九九九年十二月二十日中华人民共和国政府恢复对澳门行使主权之日起,土耳其共和国继续执行该职务。

 三、中华人民共和国政府将根据中国有关法律和规定,为土耳其共和国驻中华人民共和国香港特别行政区总领事馆执行领事职务提供必要的协助和便利。

 四、土耳其共和国驻香港特别行政区总领事馆的运作将根据一九六三年四月二十四日《维也纳领事关系公约》的规定。领事事务本着友好合作的精神在平等互利的基础上予以处理。
  如蒙外交部代表中华人民共和国政府接受上述内容,本照会及外交部的复照即构成两国政府间的一项协议,并自一九九七年七月一日起生效。”
  外交部谨代表中华人民共和国政府确认,同意上述照会内容。
  顺致最崇高的敬意。

                    中华人民共和国外交部(印)
                    一九九七年五月八日于北京