建国后我国房地产法的发展简况

殷 武
（西北政法学院 陕西西安 710063）


【摘要】建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法，其后因文革极左思潮的冲击，房地产立法陷于停顿状态，随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。


【关键词】房地产 立法 历史沿革

房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
本文拟从广义的角度对建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序，大体可以分为以下三个阶段：

一、 第一阶段：1949年－1978年的房地产法的立法状况
1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期
建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》；1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》；1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。

2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前
1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，通过付给房主租金对私房改造，通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》；1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》及1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。
3、1966年——1976年 十年文化大革命时期
文革期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理，房地产立法陷于停顿状态，不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破坏，严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。文化大革命中由于极“左”思想的影响及政策的混乱，造成了许多房产纠纷， 特别是非法挤占没收私人房产情况严重。

这一阶段的房地产法的立法特点主要有：
1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。
2、确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地
私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。
3、立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。

二、第二阶段：1979——1994年的立法
这一阶段又可分为复兴时期（1979年——1988年）与大发展时期（1988年——1994年）。
1、复兴时期（1979年——1988年）。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设，主要表现在： 1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》；1983年城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》；1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；1985年《村镇建设管理暂行规定》；1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》；1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。
为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题，落实房产的政策主要有：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》；1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》； 1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》； 1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》， 1986年《关于进一步落 实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的 补充意见》，１987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的，1983年《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》，1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。
2、大发展时期（1988——1994年）
1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》；1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》；1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》；1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》；1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；1994年７月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。

这一阶段房地产法立法的特点
1、随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。
2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。
3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。
4、房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。

三、第三阶段：自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的起草与颁布
1988年，建设部在调查研究的基础上，开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》（简称《房地产法》）的起草工作，1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年２月在北京召开了《房地产法》专家论证会；４月在全国建设工作会议上，起草小组还听取了与会代表的意见；５月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会，并征求国务院有关部、委的意见；７月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况，并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改；８月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年７月５日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年１月１日起实施。
《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。
2、1994年后，我国房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全了各种房地产方面的规章制度。
主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》；1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》；1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》；2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章，鉴于篇幅有限，不一一列举。
这一阶段我国房地产法的立法特点：
1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。
广东省人大常委会


广东省劳动监察条例
广东省人大常委会


（1996年7月12日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年7月26日公布 1996年10月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 职 责
第三章 管 辖
第四章 检举控告与查处
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强劳动监察工作，保障国家劳动法律、法规的贯彻实施，保护劳动者与用人单位的合法权益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国劳动法》及国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省县级以上人民政府劳动行政部门（以下简称劳动行政部门）在本省行政区域内进行劳动监察适用本条例。

本条例所称劳动监察，是指劳动行政部门对劳动法律、法规的执行情况进行监督检查，对违反劳动法律、法规的行为进行制止和纠正，必要时依法予以处罚的执法行为。
第三条 劳动行政部门监督检查人员依法执行劳动监察公务，受法律保护。
第四条 公安、工商、财政、银行、卫生、海关等有关部门以及用人单位的主管部门应在各自职权范围内协同做好劳动监察工作。
第五条 各级工会依法维护劳动者的合法权益，对用人单位遵守劳动法律、法规的情况进行监督。

第二章 职 责
第六条 劳动行政部门履行下列劳动监察职责：
（一）监督检查招用工及签订和履行劳动合同情况；
（二）监督检查支付职工工资情况；
（三）监督指导劳动保护和职业培训工作；
（四）监督检查社会劳动保险和职工福利执行情况；
（五）查处职业介绍机构、职业培训机构、职业技术鉴定机构和对外劳务合作机构违反国家劳动法律、法规的行为；
（六）受理对违反劳动法律、法规行为的检举、申诉和控告；
（七）在有关部门支持配合下，处理因劳动纠纷引起的职工集体上访、罢工等突发事件；
（八）国家法律、法规规定的其他监察职责。
第七条 劳动监察采取定期监察、随时抽查和专案调查等方式。
第八条 劳动行政部门监督检查人员执行公务，有权依法进入用人单位进行检查，了解其执行劳动法律、法规的情况，查阅、调阅或复制必要资料，询问有关人员。
第九条 劳动行政部门监督检查人员必须秉公执法，不得滥用职权、徇私舞弊，不得向他人泄露案情、被检查单位的商业秘密及有关的保密资料，并为举报者保密。
第十条 劳动行政部门监督检查人员到用人单位执行公务时，应佩戴统一标志，出示证件，并应有两名以上劳动行政部门监督检查人员共同进行。
第十一条 劳动行政部门监督检查人员对用人单位进行检查时，用人单位应如实介绍情况，回答提问，并提供必要的文件资料和证明。
劳动行政部门监督检查人员如需进入劳动场所检查时，用人单位不得阻止。

第三章 管 辖
第十二条 省劳动行政部门负责组织、协调、指导和管理全省的劳动监察工作，查处本省范围内的重大劳动违法案件，并负责对驻广州市的省直属及中央、部队所属用人单位遵守劳动法律、法规的行为进行监察。
市、县（含县级市、市辖区，下同）劳动监察的管辖范围由各市人民政府依法确定。
第十三条 下一级劳动行政部门认为案情重大的案件，可以请求上一级劳动行政部门办理；上一级劳动行政部门认为必要时，可以查处其行政区域内案情重大的劳动违法案件，也可以将自己管辖的案件指定下一级劳动行政部门办理。
第十四条 两个或两个以上的劳动行政部门发生管辖争议时，由发生争议的各方协商解决；协商不成的，可提请共同的上级劳动行政部门指定管辖。
法律、法规对劳动监察管辖另有规定的，从其规定。

第四章 检举控告与查处
第十五条 各级劳动行政部门应设立投诉信箱，公开举报电话，建立和健全举报制度。任何单位、组织和劳动者对违反劳动法律、法规的行为均有权向劳动行政部门举报。
第十六条 检举控告应说明被举报单位的名称、地址以及违反劳动法律、法规的事实。
检举控告可写明举报人的姓名、联系地址及电话。
第十七条 劳动行政部门对举报人应予保密，对检举控告应及时登记、调查、处理。
第十八条 劳动行政部门对违反劳动法律、法规规定的用人单位及其责任人，可下达《劳动监察询问通知书》或《劳动监察指令书》，提出处理意见，听取当事人申辩。
用人单位及其责任人在《劳动监察询问通知书》或《劳动监察指令书》送达之日起10日内应如实向劳动行政部门作出书面答复。
第十九条 劳动行政部门查处劳动违法案件应自立案之日起30日内结案。有特殊情况需要延长的，由上一级劳动行政部门批准，但延长时间不得超过30日。
第二十条 劳动行政部门对劳动违法行为需下达劳动行政处罚决定书的，应在劳动行政处罚决定书发出后10日内报送上一级劳动行政部门备案。
行政处罚决定生效后，发现处罚决定不当的，由作出行政处罚决定的劳动行政部门依法予以纠正。
上级劳动行政部门发现下级劳动行政部门作出的已生效的处罚决定不当时，有权依法予以纠正或者指令下级劳动行政部门重新作出处罚决定。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定申请复议或提起诉讼。
复议或诉讼期间，行政处罚决定不停止执行，国家法律另有规定的除外。
第二十二条 当事人对处罚决定在规定期间内不执行，不申请复议，又不起诉的，劳动行政部门可依法申请人民法院强制执行。

第五章 法律责任
第二十三条 劳动法律、法规对用人单位的违法行为已规定处罚的，劳动行政部门或其他有关行政部门应当依照有关法律、法规的规定处罚。
第二十四条 违反本条例，有下列行为之一的，由劳动行政部门责令改正，并可根据情节轻重，对用人单位处以1000元以上10000元以下的罚款：
（一）通过隐瞒事实真相、出具伪证、隐匿毁灭证据以及拒绝提供必要资料等手段阻挠、抗拒劳动行政部门监督检查人员依法行使劳动监察职权的；
（二）打击报复举报人员的。
对法定代表人或直接责任人员需要给予行政处分的，由用人单位或其主管部门按行政管理权限处理；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》，需给予治安处罚的，由公安机关处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十五条 劳动行政部门监督检查人员有下列行为之一的，可根据情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任：
（一）玩忽职守、滥用职权的；
（二）利用职权谋取私利的；
（三）向他人泄露案情、被检查单位的商业秘密及有关保密资料的；
（四）违反本条例第十条规定的。
劳动行政部门及其监督检查人员违法行使职权，侵犯劳动者和用人单位的合法权益造成直接经济损失的，应依法承担赔偿责任。

第六章 附 则
第二十六条 国家法律法规对劳动安全卫生的监察另有规定的，按有关规定执行。
第二十七条 本条例自1996年10月1日起施行。



1996年7月26日