国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

甘肃省临夏回族自治州人民政府


临夏回族自治州人民政府令

(第21号)

《临夏回族自治州刘家峡盐锅峡八盘峡海甸峡水库移民后期扶持基金项目管理暂行办法》已经州政府通过，现予公布，自发布之日起施行


州长：年仲华　　　　　　　 　　 二○○七年八月三日



临夏回族自治州刘家峡盐锅峡八盘峡海甸峡水库移民后期扶持基金项目管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强和规范刘家峡盐锅峡八盘峡海甸峡水库移民后期扶持基金项目管理工作，提高资金使用效益，根据《国务院关于完善大中型水库移民后期扶持政策的意见》（国发[2006]17号）、《甘肃省大中型水库移民后期扶持政策实施方案》和《甘肃省大中型水库移民后期扶持项目管理办法》（甘政办发[2007]96号）的有关规定，结合我州实际情况，制定本暂行办法。
第二条 州、县库区移民办（局）是刘家峡盐锅峡八盘峡海甸峡水库移民后期扶持规划实施工作的行政主管部门，承担水库移民后期扶持工作的具体管理职责。

第二章 计划管理

第三条 经省发改委库区移民办批准的各县水库移民后期扶持规划是库区各县编制年度计划的依据。经批准的规划必须严格执行，不得随意调整或更改，确需调整或更改的要按照原审批程序报批。
第四条 年度计划编报的程序、内容和时间。
（一）各县库区移民办（局）要根据本县的水库移民后期扶持规划和水库移民后期扶持资金的有关要求，编制本县年度建议计划，并按管理权限，经县政府同意后，报州库区移民办。
州库区移民办根据各县上报的年度建议计划，进行审核、汇总、编制全州年度建议计划。全州年度建议计划经州政府同意后，上报省发改委库区移民办。
州库区移民办在编报年度建议计划时，应当与各县充分衔接，原则上每年上报一次建议计划。
（二）年度计划应按资金直补、项目扶持的方式，以村为单位编制。
1、资金直补计划包括：移民所在村、社、户数、人口、资金总额等。
2、项目扶持计划包括：综述和项目表。项目表应载明项目名称、项目法人（或建设单位）、建设地点、建设性质、规模及建设内容、起止年限、投资来源、总投资、累计完成投资、本年度计划投资、本年主要建设内容、本年新增生产能力或效益、项目批准文号等。
（三）各县库区移民办（局）应在当年9月底前编制上报下年度建议计划。
州库区移民办编制的全州下年度建议计划，于10月底前上报省发改委库区移民办。
第五条 年度计划的下达。州库区移民办在省上后期扶持资金年度计划下达后20个工作日内，会同州财政局将全州水库移民后期扶持年度计划全部下达到县，同时抄报省发改委库区移民办备案。县库区移民办（局）收到州转下的年度计划后，应当在20个工作日内将计划下达到项目建设单位，并抄报州库区移民办备案。
第六条 年度计划下达后，不得擅自调整或变更。如因特殊情况确需调整时，必须按照原审批程序报批后方能实施。
第七条 州、县库区移民办（局）年终应对全年计划完成情况进行全面检查总结，并逐级编报项目决算和年度统计报表及年度工作总结。

第三章 项目管理

第八条 州、县库区移民办（局）要依据水库移民后期扶持规划，建立后期扶持项目库，搞好项目储备。并做好移民规划项目与其它相关规划项目的衔接。
第九条　后期扶持分为资金直补和建设项目两类。
（一）后期扶持资金直补，以村为单位，实行动态管理。县、乡（镇）库区移民办（局）每半年要对各村的移民资金直补人口核定一次，对核定出的死亡、农转非等移民人口终止直补，对其后扶资金纳入本村后扶项目进行扶持，并逐级上报省、州库区移民办备案。
（二）后期扶持建设项目按照下列程序管理。总投资200万元以上的项目上报省发改委库区移民办审批。其中：总投资1000万元以上的新建项目，按照基本建设程序审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计或施工图设计；总投资200-1000万元的各类项目，审批可行性研究报告、初步设计或施工图设计。
总投资200万元以下（含200万元），20万元以上的项目由州库区移民办审批，抄报省发改委库区移民办备案。其中：总投资200万元以下（含200万元），50万元以上的各类项目，审批可行性研究报告、初步设计或施工图设计；总投资50万元以下（含50万元），20万元以上的项目，直接审批初步设计或建设方案。
总投资20万元（含20万元）以下的项目由州库区移民办委托各县库区移民办（局）审批建设方案，抄报州库区移民办备案。
国家有特殊要求的项目，按有关规定办理。
第十条 州、县库区移民办（局）负责组织后期扶持建设项目前期工作。列入建议计划的项目，应当做到前期工作完备，审批手续齐全，配套资金落实，具备开工条件。
第十一条 后期扶持建设项目前期工作要严格按照国家和省上有关要求进行。项目建议书、可行性研究报告、初步设计、施工图设计应由具有相应资质的设计单位按照行业规范和标准编制。
（一）项目建议书的主要内容：1、项目提出的背景；2、项目名称、地点、范围；3、项目的生产规模；4、项目的主要内容和要求达到的目标；5、生产性建设项目应注明采用的技术和工艺流程；6、投资估算、资金筹措方案；7、原材料、能源、交通、水源、节能等条件；8、项目的组织管理形式；9、进度计划；10、初步效益估算。
（二）可行性研究报告的主要内容：1、总论，项目提出的背景、投资的必要性和经济意义以及研究工作的依据和范围；2、需求预测和拟建规模；3、资源及公用设施情况；4、项目建设条件；5、设计方案；6、环境保护及节能；7、项目实施进度；8、投资估算和资金筹措；9、社会及经济效果评价。
（三）初步设计报告书（实施方案）的主要内容：1、概述：经济社会概况：区域经济和地理概况以及自然条件简述，包括项目实施位置、范围、人口、GDP、人均纯收入等；项目建设的现状及存在的主要问题；项目建设目标。2、工程项目规模设计及预测。3、投资概算与资金筹措。4、综合效益分析。5、工程概算书，一般由编制说明、总概算表、单项工程预算表及附表组成。6、工程设计图纸。
第十二条 州库区移民办审批的后期扶持建设项目，在50万元（含50万元）以上的要有行业主管部门的审查（核）意见和工程咨询部门的咨询评估意见。州上报请由省审批的项目，应附州上的初审意见。
第十三条 后期扶持建设项目要严格按照年度计划组织实施。
第十四条 后期扶持建设项目必须按照批准的建设方案和工程建设规范施工，不得随意变更设计方案和建设内容。因特殊原因确需变更设计和调整概算，必须按原审批程序报批。
第十五条 州、县库区移民办（局）要建立项目和资金月报告制度，各县务必每月3日前上报本县上月后期扶持资金直补和后期扶持基金建设项目进展和资金到位情况，州上于每月7日前汇总上报省发改委库区移民办。
第十六条 后期扶持建设项目实行项目责任主体负责制、招投标制和工程监理制。
凡总投资50万元以上的渠首、泵站、大坝、桥梁、码头等重要工程，必须通过公开招标确定施工单位并实行监理制度。总投资50万元以下（含50万元）项目的招标方式由各县库区移民办（局）依据有关规定执行。项目主体实施单位的法人为移民工程项目的招标人。招投标要严格按照国家有关规定进行，严禁转包和分包移民工程。州、县库区移民办（局）要参与和监督移民工程项目的招投标工作。
第十七条 后期扶持建设项目在项目完工后半年内验收，验收工作分别由各级库区移民办（局）组织，财政、审计和行业主管部门参与。
（一）总投资200万元以上的项目，应根据相应行业的规程规范由州库区移民办组织初步验收，报省发改委库区移民办组织竣工验收。总投资200万元（含200万元）以下，20万元以上的项目，由县库区移民办（局）组织初步验收，报州库区移民办组织竣工验收，报省库区移民办备案。总投资20万元（含20万元）以下的项目由县库区移民办（局）负责组织竣工验收，报州库区移民办备案。验收的项目由项目建设单位提供以下资料：
1、项目竣工验收报告；
2、项目的批准文件；
3、设计文件、施工图纸、设备技术说明书，施工原始记录；
4、竣工决算报告；
5、工程质量检验报告；
6、财务审计报告；
7、初验报告；
8、试运行报告；
9、监理报告；
10、其它需要提供的报告。
（二）项目验收后合格的，由验收单位签署验收鉴定书，项目建设单位及时交付项目运营管理单位，办理财产移交手续。不合格的，验收单位应做出具体处理。
第十八条 州、县库区移民办（局）要加强对规划、年度计划和项目的监督与检查，及时了解资金到位、使用和工程建设进展情况，督促建设单位加强计划和资金管理，发现问题及时纠正。

第四章 资金管理

第十九条 刘家峡盐锅峡八盘峡海甸峡水库移民后期扶持基金为中央预算移民后期扶持基金。
第二十条 刘家峡盐锅峡八盘峡海甸峡水库移民后期扶持基金按照《甘肃省大中型水库移民后期扶持基金使用管理暂行办法》的规定管理。
后期扶持基金由省、州逐级下达到县，县财政及时将项目建设资金拨付到县库区移民办（局），县库区移民办（局）按照县级报帐制的有关规定，按审批下达的年度计划建设项目，将资金拨付到项目实施主体单位，进行实施。
第二十一条 州、县水库移民后期扶持资金使用管理单位，应建立健全财会制度，配备专门财会人员，加强移民资金管理工作。

第五章 监督检查

第二十二条 州、县库区移民办（局）要建立健全水库移民后期扶持项目检查、稽察制度，发改委、财政、审计、监察等部门要依法开展后期扶持资金的监督、检查和审计工作，发现问题及时处理和整改。
第二十三条 凡未经批准擅自调整计划的，拖欠、截留、挤占后期扶持基金的，要责令限期整改和归还，有关部门要依规依纪追究有关责任人的责任。凡挪用、骗取、贪污后期扶持基金的，要给予有关责任人相应的政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 后期扶持项目实行公告、公示制度，接受社会监督。县库区移民办（局）为公告、公示人。公告、公示的基本内容包括项目名称、建设地点和期限、建设内容、资金规模和来源、监督电话等。

第六章 附 则

第二十五条 本暂行办法由州库区移民办负责解释。
第二十六条 有关县按本暂行办法制定实施细则。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。