黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市房屋权属登记条例
哈尔滨市人大常委会



第一章 总 则
第一条 为加强房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内城镇房屋权属登记。
本条例所称城镇，是指按行政建制设立的市、镇。
第三条 本条例所称房屋权属登记，是指房屋所有权、房屋共有权以及由上述权利产生的抵押、典当等房屋他项权利的登记。
本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋共有权、房屋他项权的自然人、法人和其他组织。
第四条 房屋权属管理实行登记发证制度，依法登记的房屋权利受法律保护
房屋权利人对其依法取得所有权、共有权的房屋在法律规定的范围内享有占有、使用、收益、处分权利。
第五条 房屋权属登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第六条 市人民政府房产行政管理部门负责本条例的组织实施，并进行监督、检查。
市人民政府房产行政管理部门负责本市市区范围内的房屋权属登记工作；县（市）人民政府房产行政管理部门负责本县（市）城镇房屋权属登记工作。
市、县（市）人民政府房产行政管理部门以下称登记机关。
第七条 登记机关应当依法做好房屋权属登记、发证、房屋测绘和权属档案的管理工作。

第二章 登记一般规定
第八条 房屋所有权的取得、转移、变更、设定他项权利及灭失，均应当依照本条例的规定进行登记。
房屋权属登记的种类包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。
第九条 房屋权利人申请房屋权属登记，法人和其他组织应当使用其依法登记或者批准机关批准的名称；成年人应当使用身份证件所载姓名；未成年人应当使用户籍所载姓名。
房屋权利人可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人应当向登记机关提交经公证的房屋权利人的委托书。
第十条 房屋权利人申请房屋权属登记，应当依照本条例规定向登记机关提交有关文件、证件；所提交的文件、证件应当为正本。
登记机关受理登记的，应当出具受理文件收据。
第十一条 因下列情形之一进行房屋权属登记的，当事人应当共同申请：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与（遗赠的除外）；
（四）抵押；
（五）典当；
（六）二人以上（含二人）共有房屋；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十二条 因下列情形之一进行房屋权属登记的，当事人可以一方申请：
（一）总登记和初始登记；
（二）变更登记；
（三）继承、遗赠；
（四）仲裁机构或者人民法院已经发生法律效力的调解、裁决、裁定、判决；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 有下列情形之一的，登记机关可以直接代为登记：
（一）依法由登记机关直管的公房和代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的其他情形。
代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
第十四条 因下列情形之一查封房屋或者限制房屋权利的，依法作出的决定、裁定应当送达登记机关，并且应当在决定书、裁定书中详细载明查封或者限制的内容、起止时间：
（一）人民法院依法作出的没收、查封房屋或者以其他形式限制房屋权利的裁定、判决已经生效的；
（二）公安、检察机关依法对已立案的案件，根据案情需要查封房屋或者以其他形式限制房屋权利并作出正式决定的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
查封房屋或者限制房屋权利期限届满需要继续查封或者限制的，有关机关应当在期满前，作出继续查封或者限制的决定、裁定，并送达登记机关；期满时未送达的，房屋权利人的权利自然恢复。
第十五条 有下列情形之一的，登记机关应当暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）房屋权属纠纷尚未解决的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第十六条 有下列情形之一的，登记机关不予登记：
（一）违法建筑；
（二）临时建筑；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第十七条 登记机关应当在受理房屋权属登记之日起20日内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的书面决定，并送达房屋权利人（申请人）。
第十八条 登记机关应当对房屋权利人的登记申请进行审查。凡权属清楚、应当提交的证件完备的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在作出准予登记之日起40日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在作出准予登记之日起20日内核准注销，并注销房
屋权属证书。
第十九条 房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋权利的唯一合法凭证。
登记机关应当颁发国家建设行政主管部门统一印制的房屋权属证书。
共有的房屋，由房屋权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》，其余共有人执《房屋共有权证》。
《房屋共有权证》与《房屋所有权证》具有同等法律效力。
第二十条 房屋权属证书破损影响使用的，由房屋权利人提出申请，经登记机关审核、确认需要换发的，予以换发新的房屋权属证书。
房屋权属证书遗失的，房屋权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发；登记机关发布补发公告，6个月内没有人提出异议的，补发新的房屋权属证书。
第二十一条 房屋权利人应当按照国家和省的有关规定交纳登记费用。
登记机关应当公示房屋权属登记的收费标准。
第二十二条 从事房屋权属登记的工作人员必须经过县级以上登记机关的业务培训，持市级登记机关统一颁发的证件上岗。

第三章 房屋权属登记

组建农村合作银行的重点法律问题

徐成涛


随着深入实施国务院国发【2004】66号“关于进一步深化农村信用合作社改革试点的意见”,中国银行业监督管理委员会及时制定了《农村合作银行管理暂行规定》，以致作为目前金融领域的新亮点——农村信用社组建农村合作银行，有了较为具体的操作依据。但农村合作银行的定位属混合型，既非股份制，也非合作制，是在合作制的基础上吸收股份运作机制的一种企业组织形式。因而,在实际操作中仍会出现较多问题。根据银监会2004年的检查结果显示，与其他类型的金融机构相比，农村信用社及农村商业银行违规问题比较严重，共有1057个机构被查处，占全部被查处金融机构的近一半。与此同时，农村信用社及农村商业银行共有166个高级管理人员被依法取消任职资格，占全部被查处人员的近70％。依法组建农村合作银行任务更显迫近,依法组建是农村合作银行健康发展的根基，处理组建中几个重点法律问题是成功组建农村合作银行的关键。
一、 律师在组建中的法律地位
《农村合作银行暂行规定》第二十八条规定：“农村合作银行股东代表大会应当实行律师见证制度，并由律师出具法律意见书。”律师在组建农村合作银行的法律地位的明确，原因在于组建农村合作银行涉及到许多经济、民事、行政、劳动人事政策及法律方面的问题，一个非法律专业人士很难把握其中错综复杂的法律关系，特别是对不断出现的最新条文的理解掌握运用。然而作为律师可从法律角度帮助和指导组建的圆满完成，并且在组建中遇到难以解决的问题时，律师会运用其所掌握全方位的法律知识，依法有效地克服，从而避免重复劳动，避免损失，避免犯罪。在组建农村合作银行过程中，律师的作用体现为①保障组建活动的合法性。②沟通和协调组建活动的相关当事人。③组建动作达到相应的经济效应和社会效应。因此，律师在组建活动中不可或缺。
二、募股程序的合法性
严格执行《公司法》，募集合法股金，规范开业程序是组建成功的法律体现。
（一）制定募股说明书，公开披露清产核资后的财务数据，未来发展预测，面临的风险因素等各方面的情况，实事求是做好宣传，公告时间不低于七天。
（二）对原农村信用合作社股金处置过程中注重做好宣传、解释工作，并要制定风险防范预案，防止因宣传不到位引起突发事件，特别是对于股金数额小，户数多，分散广的社员股，制定分期分批退股计划，防止清退时群众集中到柜台办理出现负面影响。
（三）股东代表的选举要体现民主、公平，既要考虑代表素质又要考虑广泛性。股东代表的提名和选举办法由筹备小组初审批后经全体股东过半数审议通过。
（四）要严格执行《公司法》等相关法律的规定，提前十五天对召开创立（股东代表）大会进行公告，将会议通知及会议材料以书面形式送达股东代表。
（五）与银监部门进行沟通，通过任职资格审查，防止不具备任职资格人选进入高管层，不能履行决策的监管职责，违背股民意愿。
（六）发起人、认股人经进行资格审查，在签订发起人协议和入股时，应及时收集入股人的身份证复印件、企业三年报表、营业执照复印件和企业董事会决议。法人投资入股的资格是审议的重点。根据中国人民银行的要求，是否具备向金融机构投资入股的条件是：
①要求入股法人连续近三年盈利。
②要求入股法人净资产达到30%以上。
③要求入股法人长期投资金不得超过50%。应注意的是，签订发起人协议的法人和自然人，如出现不能按期入股的，只能由其他发起人代为认购，不能更换发起人。
（七）创立大会律师全过程参与，出具法律意见。
三、原信用社的债权债务
按照《深化农村信用社改革试点方案》及《农村合作银行暂行规定》的要求，具备条件的农村信用合作社组建农村合作银行，这一行为本身就是转换经营机制，完善法人治理结构。也即党的十五大提出的企业改制。农村信用社作为一级企业法人，其改制是由一系列法律行为完成。因而必然产生一定的法律后果，特别是对原信用社的债权债务的承继产生直接的影响。
根据法律法规和当前企业产权制度改革的客观实际，除当事人另有约定外，被改制企业改制前的债权债务原则上应由改制后接受被改制企业资产的企业法人承担。不论改制采取何种形式，从法律上看，无非是企业法人的终止、变更和重新设立，原企业的资产和债权债务总有新的承继者。
《农村信用合作社县级联合社管理规定》明确，组建农村合作银行的信用社是企业法人，拥有独立的财产，独立享受民事权利和承担民事义务。法人以其全部财产作为从事民事活动的一般担保，并以具体财产偿还债务。农村信用社组建为农村合作银行仅是企业法人组织形式或投资主体发生了变更，并未中断法人人格的同一性。结合《公司法》第184条“两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。”的规定，农村信用社组建农村合作银行可认定为新设合并，因而根据《民法通则》第四十四条第二款规定：“企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。”《公司法》第184条也明确规定：“公司合并时，合并各方的债权、债务应由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”
需要指出的是：
①工商注册登记是企业法人设立、变更、终止的程序要件。是否经过工商注册登记应作为企业改制是否最终完成的重要标志。在审理改制相关案件中，信用社改制后已进行工商变更、设立登记的，应以新企业即合作银行为诉讼主体。如信用社改制后尚未工商变更、注销设立登记的，则应以信用社为诉讼主体，并以原有资产为限承担责任，信用社的财产占有权实际已发生转移的，应将取得该信用社财产的企业、单位或自然人作为共同被告，以其取得信用社财产为限承担连带责任。
②农村信用社组建为农村合作银行，农村信用社的债权债务转移是法定概括转移，并非约定转移，但《公司法》第184条明确规定：“公司合并应通知债权人，债权人有权要求公司清偿债务和提供相应的担保，不清偿债务或提供相应担保的，公司不得合并。”
农村信用社组建为农村合作银行本身是一个正在探索和复杂的系统工程，几乎每个信用社改制均有其独特之处。因此，笔者认为，在处理组建活动中的相关法律问题应具体分析，透过现象看本质，在对信用社的组建模式的明确，全面了解其法律意义后，再依法作出处理。
（作者系北京大学法学硕士生）
二○○五年九月二十九日