关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。


广东省物价局


广东省物价局关于印发《广东省物价系统依法行政暂行规定》的通知

二○○二年十二月二十七日 粤价[2002]412号


各市、县（区）、自治县物价局：
为加强我省物价系统依法行政和廉政建设工作，根据全省物价系统依法行政工作会议的精神和部署，我局制定了《广东省物价系统依法行政暂行规定》。现印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。
在执行过程中有何问题，请及时向省局法规与调控处、监察室反映。

广东省物价系统依法行政暂行规定
第一章 总则

第一条为加强我省物价系统依法行政和廉政建设，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院关于全面推进依法行政的决定》和中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》等规定，制定本规定。
第二条我省各级政府价格主管部门（以下简称各级物价部门）及其工作人员必须遵守本规定。
第三条各级物价部门应统一思想，更新观念，充分认识依法行政和廉政建设的重要性和紧迫性以及两者之间相互促进的密切关系，坚持一手抓依法行政，一手抓党风廉政建设。从“三讲”的高度，以“三个代表”为要求，采取措施不断推进本单位的依法行政、依法治价和党风廉政建设，增强依法行政的自觉性，不断提高依法行政和廉洁从政的能力和水平。
第四条各级物价部门要以依法行政、依法治价作为各项物价工作的基本要求，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
各级物价部门及其工作人员的一切行政行为必须符合法律、法规规范。开展价格管理、调控、监督检查和提供服务等方面工作必须以法律、法规、规章为依据，遵守法定程序，履行各自职责，依法承担责任，自觉接受监督和制约，不滥用行政职权，防止越权定价、以权谋私等违法行政行为，切实维护公民、法人和其他组织的合法价格权益。
各级物价部门的领导干部，必须带头依法办事，依法决策，依法处理问题，切实领导、督促、支持本单位、本系统严格依法办事。
第五条要坚决消除行使行政管理职能过程中的腐败现象，坚决纠正不顾国家全局利益和人民群众根本利益的本位主义和地方保护主义。决不允许滥用职权、执法犯法、徇私枉法。
第六条各级物价部门要根据工作需要，对本单位价格法制、纪检监察机构在人员配备、办公条件等方面要给予保证，要充分发挥法制、纪检监察机构在物价部门内部层级监督中的作用。
各级物价部门的法制、监察机构要切实履行自己的职责，恪尽职守。
第七条各级物价部门对违反本规定的工作人员要坚决依法严肃处理，维护物价部门的良好社会形象。

第二章 依法行政、党风廉政建设及相关制度

第八条要自觉维护社会主义法制的统一性，根据发展社会主义市场经济的要求统筹考虑价格政策规范的立、改、废。
各级物价部门对价格规范性文件的制定，要坚持合法性和适当性原则，要以法律、法规、规章以及上级的规范性文件为依据，不得与法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触。
第九条各级物价部门的工作人员特别是领导干部必须熟练地掌握履行岗位职责所必需的包括《中华人民共和国价格法》在内的主要法律、法规、规章和廉政方面的有关规定。
各级物价部门每年要安排不少于10天的时间对干部职工进行教育、培训，不断提高干部队伍的政治素质和业务素质。
认真调整和优化干部队伍结构，对干部资源进行最优配置，提高干部队伍的工作水平。
第十条 各级物价部门要不断完善价格普法制度，要建立经常性的学法制度，每年年初要制定年度的普法计划，年终对普法计划的执行情况进行检查，努力提高物价干部队伍的法制素质。要大力开展价格法律法规的宣传活动，增强全社会的价格法制意识，促进经营者自觉守法、消费者能善于运用法律手段保护自身合法的价格权益，营造和维护良好的价格秩序。
第十一条各级物价部门要完善价格决策制度，提高价格管理法制化、规范化水平。
（一）完善价格决策听证制度。
调定重要的价格和收费时，要按照《价格法》和国家计委、省物价局的有关规定，召开听证会，充分听取各方面的意见，合理审定价费。
（二）推行集体审议价格制度。
调定重要的价格和收费，要按照《政府制定价格行为规定》组成审价委员会，实行内部集体审议，使政府制定价格做到科学、规范、民主、公开。
（三）完善价格成本审理制度。
1、各级物价部门要加强价格、收费的成本调查。对依法管理的重要商品价格和收费项目的成本，每年一般应进行1至2次调查、审核，特殊情况应随机调查、审核，及时跟踪有关企业或单位的价格、成本和费用的变动情况。对上级物价部门布置的成本调查工作，各地物价部门应按要求进行。
2、价格、收费成本调查审核工作由各级物价部门进行，也可以委托成本调查等相关机构进行。受委托的机构进行的价格收费调查所取得的调查数据和意见需经物价部门认可后才能与有关经营者交换意见，才能向社会公布和作为调定价的依据。
3、认定实行政府指导价、政府定价商品和服务的成本费用，必须以《中华人民共和国会计法》为基础，按照《中华人民共和国价格法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》和行业财务会计制度等有关规定进行。
4、价格、收费成本调查人员必须遵守法律、法规和其他有关规定。不得虚报、瞒报数字或其他弄虚作假情况的，以及泄露国家秘密、商业秘密。
第十二条建立健全依法行政责任制度，不断提高价格行政执法水平。
（一）要按照《广东省行政执法责任制条例》的要求，认真落实行政执法责任制。要积极推行行政执法责任制和评议考核制，充分发挥这两项相互联系的制度在行政执法监督中的作用。
（二）落实依法管价依法决策制度。在价格管理工作中要严格依照国家政策、法律法规的规定制定价格并严格遵循调定价审理程序。各地实施收费项目管理，必须严格遵守《广东省行政事业性收费管理条例》、《广东省经营服务性收费管理规定》和《广东省定价目录》等规定，严禁违反规定审批收费项目、制定收费标准。对于违反政策、法律法规和调定价审理程序作出的价格决策，要追究有关处（科）室负责人及分管领导的责任。
（三）建立限时办结制度。各级物价部门要制定价格工作事项限时办结办法，规定价格工作人员对组织交办的工作事项，要在规定的时限内办结，并保证办理的质量。对未按规定时限办理的，一次给予口头警告，二次责令书面检讨，情节严重的在年终考核时可以评为不称职档次。
（四）建立价格行政执法错案追究制。要依据《国家赔偿法》、《行政监察法》、《价格法》、《国家公务员暂行条例》、《广东省实施〈价格法〉办法》等有关法律、法规，对违法、失职和不当行政的价格执法单位和直接责任人员，依法追究行政责任和相应的法律责任。
第十三条建立完善物价系统依法行政、廉政勤政内部约束机制，依法规范价格行政行为，及时纠正和处理违法行政行为。
（一）实行规范性文件备案、审查制度，加强本局内部及对下级物价部门价格管理的监督，审查并纠正违法或不当的规范性文件。
1、各级物价部门在制定、出台规范性文件过程中，要经内设法制机构审核，以保证规范性文件的科学性、合法性及质量。
2、各市、县（区）物价部门制定的规范性文件在下达的同时应抄报省物价局备案，县级物价部门制定的规范性文件还应同时抄报市物价部门。
3、省、市物价部门对下一级物价部门抄报的规范性文件应进行认真的审查。审查的内容包括：是否超越法定职权范围；设定的权利和义务是否有法律、法规、规章的依据；是否与WTO规则相抵触；是否符合法定的程序以及是否存在其他不适当的情况等。审查中若发现下一级物价部门制定的规范性文件有违反法律、法规和规章的规定或法定程序的，应及时将情况通知相关的物价部门。相关的物价部门应重新进行审核、修改。
4、对下级物价部门应该抄报的文件没有抄报的情况在物价系统内予以通报。
（二）加强价格监督检查，建立执法监督约束机制。各级物价部门的法制机构负责同级价格执法的监督工作；上级物价部门的法制机构和价格监督检查机构负责下级价格执法的监督工作。查处价格与收费违法案件要做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法、手续完备。并实行重大案件集体审理制，重大案件应当提交本级物价部门案件审理委员会集体讨论决定。
各级物价部门的价格监督检查机构在价格监督检查中发现的本级或下级物价部门制定的规范性文件有不符合法律、法规、规章规定的，应将情况告知同级物价部门的负责法制工作的机构。
（三）加强行政复议和行政诉讼应诉工作。要高度重视行政复议法的贯彻落实，在实践中不断完善行政复议制度，切实做到有错必纠。
第十四条完善价格依法行政、廉政勤政的外部监督机制，促使依法行政工作水平的提高。
（一）实行定期报告制度。各级物价部门应定期向本级人民政府和上级物价部门报告工作，并加强同本级人大、政协、纪检、监察、审计等有关部门的联系，及时通报有关工作情况，自觉地接受同级党委、政府和人民群众的监督。
（二）建立违法行政行为投诉举报制度。要重视群众对物价工作的意见和建议。要以对人民高度负责的态度对待群众的来信来访来电，认真处理群众来信来访来电，对群众反映的情况要及时、公正地处理。通过建立物价系统内部行政执法情况通报、警示、诫勉等制度，及时纠正和查处各种违法或不当的行政行为。各级物价部门要指定法制或监察内设机构负责受理社会对物价部门违法行政行为的投诉举报，并将违法行政投诉举报电话向社会公布。
（三）实行廉政勤政监督员制度。各级物价部门可以根据本地实际情况建立廉政勤政监督员制度，从当地人大、政协、法制、经济、纪检、监察、工会等部门中聘请廉政勤政监督员若干名，对物价部门廉政、勤政情况进行监督，促进物价部门的廉洁高效，确保依法行政、廉政建设各项措施、制度的贯彻落实。
（四）建立行政执法公示制度，实行政务公开。凡涉及人民群众的规章制度，办事标准、要求、方法、程序等要明确公布，并设投诉箱、投诉电话，向社会承诺，公开接受社会监督。
（五）实行规范性文件公布制度。制定的具有普遍约束力的规范性文件应通过新闻媒体、《物价公报》、互联网等途径向社会公布。要加强对规范性文件的清理工作，凡与新出台的法律、法规、规章有相抵触或与社会发展、市场经济要求不相适应的规范性文件，应及时进行修改或废止。规范性文件部分条款被修改的，必须全文公布新的规范性文件。确定为废止的规范性文件也应将文件的名称、制定文件的机关、时间与文号向社会公布，便于群众监督。
第十五条各级物价部门要全面实施党风廉政建设责任制。
（一）要根据中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》，结合本单位的实际，制定实施办法。要将责任制进行分解，逐级签订责任状，落实责任。
（二）要制定党风廉政建设责任制考核办法，加强对党风廉政建设责任制落实情况的督促检查。
（三）要积极开展内容丰富、形式多样的党风廉政建设教育活动，寓教育于活动之中，提高学习、教育效果。
（四）各级物价部门的领导干部以及内设机构正副职要建立《廉政卷宗》，加强对干部廉政资料的收集。

第三章 监督及责任追究制度

第十六条各级物价部门要加强对本单位、当地政府及部门的批费、批价行为的检查和督促。
检查督促中发现的违反规定批费批价的行为，按下列要求进行纠正：
（一）属本级物价部门行为的，自行纠正；
（二）属本地同级其他部门行为的，应责令其限期改正；
（三）属当地政府行为的，将情况向政府反映，建议政府予以纠正，并将情况向省物价局反映。
第十七条省、地级以上市物价部门要加强对下级物价部门以及其他政府部门批费、批价行为的检查、监督。在检查监督中发现的违反规定批费批价的行为，按下列规定进行纠正：
（一）属下级物价部门行为的，应责令限期改正，并在物价系统中予以通报，必要时还可以将有关情况向当地政府通报；
（二）属政府行为的，上级物价部门可以将有关情况向同级政府反映。
第十八条加强对违反依法行政规定个人责任的追究。
（一）实施依法行政首长负责制。凡是发生违反规定批费批价行为的，该物价部门的行政首长均应负领导责任。受到上级有关部门通报批评的，该物价部门的行政首长当年年终考核不能评为优秀。情节严重的，由上级物价部门向当地政府通报，建议给予相应的行政处分。
（二）各级物价部门对本单位违反依法行政规定的直接责任人和处（科）室的负责人均应作出相应的处理，年终考核均不能评为优秀，两年内不能提拔职务。
第十九条下列行为属违反依法行政规定情节严重的行为：
（一）涉及贪污、受贿行为的；
（二）越权批费定价，上级物价部门指出后仍不改正或多次越权批费定价的；
（三）情节恶劣，涉及面广，群众利益受损较大的；
（四）利用收费公示，将违反规定自定的价格、收费公布的；
（五）其他情节严重行为。
各级物价部门对本单位出现以上行为的，必须进行严肃处理，必要时可将有关材料移交当地纪检、监察部门，建议由纪检、监察部门作出处理。
第二十条市、县物价部门出现第十九条第一款第（一）、（二）、（三）项行为，且领导负有主要责任的，省物价局在进行调查核实后将情况、材料移交纪检、监察部门，建议由纪检、监察部门对责任人给予行政处分。属第十九条第一款第（一）项的，应当移交检察机关，建议由检察机关依法追究当事人的刑事责任。属第十九条第一款第（四）项的，应自行纠正，上级物价部门也有权责令纠正，情节严重的，上级物价部门在物价系统内予以通报。

第四章 附则

第二十一条本暂行规定由广东省物价局负责解释。
第二十二条本暂行规定自2003年1月1日起实行。